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买二手房需要注意哪些事项?

自从1980年,房子被赋予了商品的定义后。中介和买卖双方的战争就从未停止过。

如果一定要深究原因,我认为有以下几点。

1、中国楼市信息高度不透明,买卖双方很多时候需要通过中介。纵使一时的欺骗,房子出现问题,购房者的情绪也依然会被房价的上涨所稀释。尤其是在上涨飞速上涨的时候,卖家天然占据了交易优势,自然对规则熟视无睹。而买家只能默默承担。

2、很多素质较差的中介,对买家虚报价格、隐瞒房产信息、找人冒充客户,导致情绪紧张,让消费者在不明就里的情况下就购买了房子或被吃差价。

对卖家,虚报客户,让人冒充客户去看房杀价或收集业主房产信息售卖。

3、合同不规范,设定一些霸王条款,让买家在不清不楚的情况下签订。导致签约双方的权利义务不对等,从而造成违约现象,以骗取订金。如果举报有些时候会遭受中介的恶意骚扰,威胁。

这些都是比较经典的案例,大部分购房者和卖房者都遇见过,并且与之斗智斗勇。

不过今天咔咔要讲的重点是中介在卖房时背后隐藏的秘密,俗称「中介想藏住的猫腻」,这对你是否能买到一套称心如意的二手房,至关重要。

 

一、买房前的准备

我经常跟周边首次置业的朋友说,在去买房之前,一定要对中介每句话都留心,并且进行心理暗示,默读三遍:“它说的有可能都是假的!”

要知道,当你要买房的那一刻,你就是刀板上的鱼肉,身边的声音都是各大中介的心理话术。

你要做的就是找出他们说的那些符合你之前的了解,并评估它们是否在你的合理承受范围之内,是否对房子价值有重大影响。

购房者首次购买二手房,最先接触的无非就是网络或者身边人一些建议。如果你是在网上看的,你会看到许多比较夸大的宣传和虚标的价格。例如全新装修、业主降价XX元急售、全小区最笋的盘等等。

其实,二手房没有最笋的盘,都是行情价,除非拍卖房。不然很少业主会低于市场价太多去卖的。而中介喜欢用这些话术,都是为了潜移默化中给你洗脑,利用了大众喜欢占便宜的心理。

 

说实在点,真的低于行情价太多的话,也轮不到客户的手中了,很多时候就被中介自己先买起来了。特价房的消息能到客户耳中的话,基本是中介觉得没有性价比的。


 

二、选房的过程

 

或许很多人在你要买房的时候会告诉你,要看地段、看配套、看学校等这些指标。但我告诉你,作为首次置业的购房者来说,综合起来绝对一头雾水,无法从中找到真正的价值盘。这时候教给你一个最简单有效的方法——看热度。

 

你点开各大中介网站,例如58、安居客、房天下、链家这些网站时,你只要去看这些网站上,你周边那些小区成交的比较热门,挂牌量不会太多的。这些小区基本可以作为你的参考之一。

你要知道,买房不比买一台手机,动不动都是上百万的支出。每个购房者都会详细对比、参考。所以成交比较火的小区,说明一定是有过人之处。而那些挂盘量多,挂个半年都卖不出的房子的小区,就算再便宜,也别轻易入手。

其次,千万别因为中介告诉你,未来这里会怎么怎么样,一定升值。他又不是国家的政府人员,哪里能清楚如何规划。

尤其是比较冷门的小区,就算以后能涨价,无非就是你的房子数据好看罢了,没人接手的房子,一毛都不值。

最后,别轻易下订,就算这套房子你在喜欢,你也得表现出不是很喜欢该套房,否则就会被卖家和中介“吃死”,难以将价格砍下。

我见过太多被卖家和中介配合出来的紧张氛围所感染,从而被「逼定」的购房者了。只要你表现出对这套房子的喜爱,尤其是问一些细节非常清楚的情况下,中介就可以通过你的言行举动,分析出问题所在,从而为你量身打造几套「杀客技巧」。

比如,当你犹豫不决的时候。中介为让购房者觉得那套房很抢手,有时故意当场接其他客户的电话,声称别的客户,上次来看过,这次要再复看一次,说不定就要签了。然后让同事或者认识的朋友过来,再让卖家配合下。造成该套房很抢手的假象。给你一种你的房子要被其他顾客买走的感觉。一唱一和,紧张兮兮,出于人类的自我保护欲,你大概率会听着中介的话给订金签下这套房子。

又或者,在进入与卖方谈判阶段时,中介会说卖方先跟你谈价,还有另外买家在等着跟卖方谈价,故意让你心急下订金。

更有甚者,在买方和卖方双方在小房间谈价阶段时,谈的火热或价格谈不拢的时候,故意让卖家接电话说现在有人过来签,然后安排几个演员过来找卖家。这时候买家就会有强烈的危机感,毕竟喜欢的东西在面前被别人抢走这种感觉,换谁都不好受。此时的买家就只能孤立无援,任人摆布了。

所以,各位买房者永远都会听到中介人员最常说的一句话:“如果你今天不买,马上就会被别人买走!”,“你看这个房每天都这么多人看,再不买就没机会了!”殊不知,看房的人更多的是演员。

 

千万别相信,中介告诉你“性价比最高”这个词,因为大部分都是假的。

 

三、签订合同

通过上面的讲述,知道如何辨别后,就来到签合同环节了。

在这个环节,我们需要特别注意,尤其是看房产证和合同订立这个问题。

1、确认好确认房主:核实真实身份

签订买卖合同的前提条件是买卖双方检查签约主体的真实性,主要是购房者核实房主的身份、业主证件的真实性和其与业主身份的一致性。如果发现名字和房产证不对的情况下,千万别相信中介告诉你,这是委托人,没事的。如果真的是委托人,那就要请它出示委托证明。

2、房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。

3、房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。别小看这点,如果他们夫妻之间,如果财产分割不清楚的话,其中一方答应你,另一方不签的话,就会造成很多纠纷出来了。

4、交易房屋是否在租

有些二手房在交易时,同时还被别人租赁。如果买房只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买房极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。

5、房子的贷款问题。

能贷多少?首付需要多少,一定要让中介给出具体的价格,包括评估价和过户价两个价格都给你。由你自己选择通过那种方式交易。

6、交易过程中的费用。

赎楼费、契税、个税、中介费、还有过户后的水电、交接水、电、煤气、物业、供暖等各项费用,都要和中介、卖方他们之间协商清楚。注意一定要与卖方面谈,把中介费说清楚,以防中介“双方通吃”。

要知道,合同不仔细看,一些该争取的利益没争取下来,未来吃亏的是你自己。尤其是遇到没有资质的“黑中介”,和卖方一起配合吃你的差价,或者搞一些小手段,订立霸王合同欺负你,最后弄得自己钱财两空的地步,而且投诉无门。

 

“要知道,中介不喜欢波妞,只喜欢差价”。

 

总结

最后,我想告诉每位购房者,买房是一件大事情,一定要费心去研究,没有看够10套二手房以上的客户就不是一个合格的购房者。

尤其要根据自己的情况,想明白这几个点,购房预算、购房目的、地点选择、房子品质选择、现房还是期房。

想透了,了解透了。要知道,每买一次房都是一大笔钱的支出,这时候你不去仔细观察,了解猫腻的话,很容易会让自己损失许多钱。要知道,现在的楼市做对比做多更重要。

当你把这一切都了然于心的时候,你会有意外的发现,省了一笔钱。虽然说把专业的事情留给专业的人做,但是自己本身不了解的话,就像牛一样被牵着走,最后被卖了还给人家数钱呢。

当然这种情况只适用于楼市下行或者横盘震荡的行情中,如果像2016年那样,房子一天一个价,购房者拼命买房时,中介没那么多时间搭理你的。

最后,祝大家都能买到称心如意的房子。

我是探房杜咔咔,专注房产研究,为读者把握地产涨跌周期,不唯多,不唯空,只唯实。

 

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